Immobilienerwerb für Ausländer in der Ukraine

Immobilienerwerb für Ausländer ist in der Ukraine unproblematisch möglich. Dennoch gibt es einige wichtige Dinge dabei zu beachten. Der Immobilienmarkt sowie der Eigentumserwerb und die Übertragung weisen einige landestypische Besonderheiten auf.

Zu unterscheiden sind der Primärmarkt und der Sekundärmarkt für Immobilien. Als Primärmarkt bezeichnet man das Angebot von Bauträgern und Investoren, für Neubauwohnungen und Häuser. Möglich und gängig sind auch Investitionen in noch nicht fertiggestellte Objekte. Hier haben wir als Anbieter und Verkäufer vorwiegend Bauträger. Vermittler und Makler sind eher selten anzutreffen.

Unter Sekundärmarkt versteht man Gebrauchtimmobilien durch Erwerb von Alteigentümern. In der Praxis ist es so, dass fast immer Makler und Vermittler seitens der Verkäufer auf dem Sekundärmarkt eingeschaltet werden. Oftmals ist das auf Anhieb nicht ohne weiteres in Zeitungsinseraten oder Internetimmobilienangeboten zu erkennen.

Immobiliengeschäfte unterscheiden sich in der Praxis gravierend von den in Deutschland üblichen Vorgehensweisen.

Dies liegt an einigen Regelungen des ukrainischen Zivilrechts, Familienrechts, des Erbrechts, des Meldewesens und auch des Prozessrechts an sich. Darüber hinaus gibt es in der Ukraine kein Grundbuch, welche öffentliche Anerkennung genießt.

Deshalb bedürfen folgende Punkte einer eingehenden Beachtung, wenn man eine Immobilie erwerben will:
tatsächliche Eigentumsverhältnisse
Veräußerungsverbote
Belastung des Objektes mit versteckten Rechten Dritter
Besonderheiten in Kaufverträgen, die so in Deutschland ganz oder teilweise zur Ungültigkeit führen würden
in der Praxis häufiges Abweichen von gesetzl. Regelungen
unvollständige, bzw. nicht aussagefähige staatliche Register
von der Realität abweichende Wohnungseigentumsunterlagen, dies betrifft oft bauliche Veränderungen und tatsächliche Abmessungen
sehr weitgehende Vertragsfreiheit bei gleichzeitiger Nichtunterscheidung von Kaufleuten und Nichtkaufleuten
besondere Formvorschriften
steuerrechtliche Aspekte
steuerliche Aspekte bei Ausländern/Nichtresidenten
Immobilienerwerb durch juristische Personen/Firmen
Bau- und andere verwaltungsrechtliche Vorschriften
offene Rechnungen öffentlicher Versorgungseinrichtungen
Beschlagnahme/Veräußerungsverbote

In der Ukraine ist es derzeit für Ausländer gesetzlich nicht erlaubt, landwirtschaftliche Nutzflächen zu erwerben. Werden aber z. B. Wohnhäuser erworben, kann der zugehörige Grund und Boden aber auch von Ausländern erworben werden.

Außerdem gibt es Besonderheiten im ukrainischen Immobilienrecht, welche bei manchen Objekten unter bestimmten Umständen einen Erwerb durch Kauf ausschließen. Entsprechende Geschäfte sind dann ungültig oder anfechtbar.

Beim Immobilienerwerb ist eine Vertretung seitens des Käufers und Verkäufers möglich. Entsprechende Vollmachten müssen vor einem Notar abgegeben werden und notariell beglaubigt sein. Wurde die Vollmacht bei einem ausländischen Notar abgegeben, muss das Dokument apostilliert und durch einen ukrainischen Übersetzer in der Ukraine übersetzt und ebenfalls notariell beglaubigt werden.

Quelle:
Ukraine – Immobilienerwerb, Grundstücks- und Wohnungskauf von Ausländern in der Ukraine
Immobilienkauf in der Ukraine für Ausländer und Nichtresidenten | Ahrens & Schwarz - Deutsches Zentrum Kiew/Ukraine