Immobilienkauf in Odessa

Zitat von kiewberlin

Ich möchte eine Wohnung oder ein kleines Haus in Odessa kaufen. Meine Frau ist Ukrainerin, es gibt darum rechtlich keine Probleme. Wer kann mir gute, korrekte Angebote unterbreiten?

Auch ohne ukr. Ehefrau könntest Du als Deutscher eine Immobilie zu Wohnzwecken kaufen.
Allerdings ist es eine Schnapsidee, solch einen Kauf übers internet zu beginnen. Insofern bezweifle ich die echte Absicht.
Für erste Preisinfos, allerdings, schau mal hier: http://agent.ua/realestate/flats/

Hier in Nikolaev kenne ich einen guten Makler (Holländer), welcher allerdings eher im Bereich Gewerbe-/Investitionsimmobilien tätig it.

Zitat von jimknopf

Allerdings ist es eine Schnapsidee, solch einen Kauf übers internet zu beginnen. Insofern bezweifle ich die echte Absicht.

Ich weiß ja nicht, wie Du die Suche beginnst. Wir immer über das Internet. Man will doch zunächst sich einmal einen Überblick über den Markt verschaffen. Besser geht es im Internet, als über die Tageszeitungen. Da steht öfter noch niemals ein Preis und fast nie gibt es Bilder. In Sumy sind wir in der Anfangszeit aufgrund von Zeitungsanzeigen durch die Gegend gefahren. Irgendwann mag man nicht mehr: "Schon wieder, was wir nicht suchen und wieder 1 Std. in den Sand gesetzt!" "Ah, dieser dieser kleiner blaue Tupfer da hinten im Fenster ist also der Blick auf den See." etc. Dagegen geht es über das Internet vergleichsweise gut. Man fragt nach und bekommt aussagekräftige Exposes mit 20-50 Bildern. Nur Objekte, die so etwas liefern können, werden besucht. Etwas anderes ist es natürlich, wenn man auf der Suche nach dem Haus von "Großmutter" ist. Da muss man dann einfach auf's Dorf fahren und jemanden fragen.

Zitat von kiewberlin

Wer kann mir gute, korrekte Angebote unterbreiten?

Auf dieser Seite kannst Du die Sprache wählen, vielleicht ist das dann besser lesbar für Dich.
http://www.realty.od.ua/

Gruß
Siggi

Zitat von kiewberlin

Wer kann mir gute, korrekte Angebote unterbreiten?

Zitat von Siggi

Ich weiß ja nicht, wie Du die Suche beginnst. Wir immer über das Internet. Man will doch zunächst sich einmal einen Überblick über den Markt verschaffen.

Nein, ich beginne bestimmt nicht mit der ".. Suche nach konkreten Angeboten ..." auf dem Internet . Denn dahinter steht i.d.R.auch eine konkrete Kaufabsicht. Von "Marktüberblick", wie von Dir angemerkt, kann ich nichts lesen. Und das sind für mich zwei verschiedene Dinge.

Zitat von jimknopf

Denn dahinter steht i.d.R.auch eine konkrete Kaufabsicht.

Wenn man schon etwas kritisieren will, dann eher das die Beschreibung "korrekte Angebote" nichtssagend ist. (Normalerweise würde ich das so beschreiben: Suchen ein Haus mit min. 5 Zimmer, min. 150qm Wohnfläche, min. 1000qm Grundstück, Meerblick, Wasser + Strom + Internet muss vorhanden sein, Preisbereich bis $250'000). Aber da niemand hier mit Immobilien handelt, muss er diese Beschreibung auch nicht liefern. Er kann dann ja seine Wünsche in die Suchmaschinen eingeben.

Gruß
Siggi

Zitat von jimknopf

Auch ohne ukr. Ehefrau könntest Du als Deutscher eine Immobilie zu Wohnzwecken kaufen.
Allerdings ist es eine Schnapsidee, solch einen Kauf übers internet zu beginnen. Insofern bezweifle ich die echte Absicht.
Für erste Preisinfos, allerdings, schau mal hier: http://agent.ua/realestate/flats/

Hier in Nikolaev kenne ich einen guten Makler (Holländer), welcher allerdings eher im Bereich Gewerbe-/Investitionsimmobilien tätig it.

Warum soll man nicht versuchen übers www Angebote zu erhalten? Es sind ja auch einige Deutsche mit einer "Odessitin" verheiratet und insofern könnte da schon die eine oder andere Wohnung leer stehen! In meinen Augen ist gerade zu Beginn eine erste Information oder auch Angebot übers www einfach,kostenlos und hilfreich-"konkret kaufen" kann ich dann wenn mir etwas passendes über den Weg läuft!

Natürlich hat Siggi-wie immer-mal wieder Recht: Etwas konketere Angaben sollte man schon machen-aber wenn man selbst keine wirklich konkreten Vorgaben im Kopf hat kann man doch auch allgemein fragen-kostet nix und tut auch gar nicht weh!

Gruß

Martini

Zitat von Kuhtreiber

Es sind ja auch einige Deutsche mit einer "Odessitin" verheiratet und insofern könnte da schon die eine oder andere Wohnung leer stehen!

Wenn jemand postet, er wolle sich eine Immobilie zulegen, ohne die grundlegenden Rahmenbedingungen dafür anzugeben (Größe, Lage, Preisrahmen) etc., dann ist die Anfrage genau so ernst gemeint wie das Zitat von Dir.

Zitat von jimknopf

dafür anzugeben (Größe, Lage, Preisrahmen) etc., dann ist die Anfrage genau so ernst

Einverstanden

Zitat von kiewberlin

Meine Frau ist Ukrainerin, es gibt darum rechtlich keine Probleme.

Liebe Mitinsassen,
nur nicht so streng, ihr seht doch schon an dem aller ersten Post, dass "kiewberlin" erst am Anfang dieser Idee steht und noch nicht mal über grundlegende Rechtsgepflogenheiten in UA Bescheid weiß.
Oder hat dir etwa deine Frau erzählt, dass "nur sie die Wohnung kaufen könnte..." ?

Damit du überhaupt in irgend einer Weise in der Ukraine "geschäftsmündig" wirst, mußt du in der jeweiligen Oblast-Hauptstadt eine Steuernummer beantragen (identifikazionije kod). Das dauert i.d.R. 1 Woche und das kann man entweder selbst machen oder eine Agentur in der betreffenden Stadt beauftragen, die dir dann das org. Dokument an eine postalische Adresse innerhalb der UA senden.

Als Ausländer mußt du genau darauf achten, dass die Immobilie "privatisiert" ist, also nicht gepachtet für 49 Jahre (arenda) oder so ein Mist.
Beim Hauskauf gibt es je ein getrennes Kaufdokument für den Grund und das Haus und auch hier gilt: Beides muß privatisiert sein !

Wenn möglich sollte vermieden werden ein "halbes Haus" zu kaufen, also ein Haus, dass meistens zu Sovjetzeiten wg. Wohnungsmangel einfach in der Mitte geteilt wurde.
Wenn irgend etwas Wichtiges ist (Weiterverkauf, Erweiterungsbau, Abriss...) mußt du stets die schriftliche Einverständniserklärung deines halben Nachbarn haben...was die Sache abermals kräftig verteuert, noch dazu bei einem Ausländer...

Ebenfalls sehr wichtig: NIEMAND darf im Wohnungs-/Hausbuch (domavaija kniga) noch registriert sein !
Etwaige Residenten kann nur der vorherige Eigentümer rausstreichen lassen und dies MUSS VOR dem Verkauf erfolgen, sonst hast DU das Problem...
(Hausbuch zeigen lassen !)

Die "ausgezeichneten" Preise in allerlei Gazetten oder Klebezettel an der Bushaltestelle sind zuweilen Phantasiepreise des (unerfahrenen) Eigentümers.
Bedenke stets: ALLE Wohnungen die angeboten werden, haben eines gemeinsam: Sie sind nicht verkauft !

Maklergebühr, Notargebühr und Steuern zahlt i.d.R. der Käufer.
Verschiedene Makler bieten auch Services an, die neuen Eigentumsdokumente gleich für den neuen Käufernamen zu machen.
Für Ausländer meistens teuer, weil man annimmt, dass "du keine andere Wahl hast..."

Vorsicht: In der Ukraine kann JEDER ohne Ausbildung ein Immo-Büro gründen und betreiben.
Qualifizierte Fachkräfte oder stümerhafte Laien, die einem nach Kauf einen Berg von Problemen hinterlassen, kann man zu Weilen erst im Nachhinein unterscheiden.
Und dann ist es zu spät...

Zitat von romeo_on_tour

aber ich würde es nie wagen, so ein "Auslands-Geschäft" ohne Anwalt und Notar durchzuführen!

Einen Notar benötigt man in UA zwingend. Aber auch dieser kann einen nicht vor ungünstigen vertraglichen Bedingungen, zu hohem Kaufpreis, nicht privatisierten Objekten, Vertragsverletzungen der Gegenpartei, etc. schützen.

Gruß
Siggi

Zitat von romeo_on_tour

Ich möchte nicht kleinkariert sein, aber man kann nicht verkaufen was einem nicht gehört!

So etwas wie einen Pachtvertrag kann man schon weiter veräußern oder auch ein Optionsrecht zum Kauf erwerben. Ich habe von zwei Fällen gehört, wo eine Privatisierung nicht (vollständig) erfolgt war und trotzdem notarielle Verträge vorlagen. Vertragsdetails sind mir aber nicht bekannt. Es ging in beiden Fällen um ein Grundstück. Der eine Fall ist besonders schlimm, weil dies erst nach Jahren klar wurde, wo das Grundstück schon bebaut worden war.

Gruß
Siggi

Zitat von romeo_on_tour

Ich möchte nicht kleinkariert sein, aber man kann nicht verkaufen was einem nicht gehört! Ergo: kein Rechtsgeschäft

Und was nützt Dir dies wenn der Verkäufer mit dem Kaufpreis schon über alle Berge ist bevor Du das entdeckst?

Gruß

Martini

In Deutschland gibt es das Erbbaurecht:
Gegen regelmäßige Zahlungen (Erbbauzins) darf man auf einem fremden Grundstück ein Haus errichten. Im Grundbuch wird das Erbbaurecht als Belastung eingetragen. Selbst wenn das Grundstück zwangsversteigert wird, bleibt das Erbbaurecht bestehen. Das Erbbaurecht wird noch in einem zweiten Buch dokumentiert und kann veräußert oder vererbt wrden.

Du kannst also so ein Haus durchaus kaufen, aber nur solange darin wohnen, bis das Erbbaurecht abgelaufen ist. Und Du kannst auch so ein Grundstück kaufen, es aber bis zum Ablauf des Erbbaurechtes nicht nutzen, wie Du es möchtest.

Vermutlich ist es bei diesen "privatisierte Grundstücken" und "privatisierten Wohnungen" in der Ukraine ähnlich ?

Ich habe sogar noch von einem weiteren Fall gehört: Ein Bekannter (Resident auf der Krim) wurde hereingelegt. Seine ukrainische Frau (die wahrlich nicht dumm ist) und der Notar konnten ihn auch nicht schützen. $60000 für ein Grundstück waren verschwunden. Der Verkäufer veräußerte das Grundstück mehrfach. Ich weiß nicht, wie so etwas möglich ist. Von diesem Verkäufer wurden mehrere Personen betrogen, bevor er verschwand. Selbstverständlich ist der Verkäufer bis heute nicht mehr auffindbar.

Meine Frau ist in solchen Dingen paranoid. Ich weiß noch, wie wir direkt nach dem Notartermin so schnell als möglich zum BTI fuhren, um dort unser Eigentum registrieren zu lassen. Sie vertraut in diesen Sachen keinem Dritten, auch keinem Notar.

Gruß
Siggi

Siggi:

Wenn ich das "... so schnell als möglich zum BTI fuhren, um dort unser Eigentum registrieren zu lassen ...", dann veranlasst ein Notar in der Ukraine also keinen Eintrag des Kaufinteressenten im Grundbuch (Auflassung) wie es in Deutschland vorgeschrieben ist? Erst danach erfolgt ja die Zahlung des Kaufpreises.

Zitat von FotoUrlauber

In Deutschland gibt es das Erbbaurecht
Vermutlich ist es bei diesen "privatisierte Grundstücken" und "privatisierten Wohnungen" in der Ukraine ähnlich ?

Nein. Das Rechtsystem hier ist dem dt. Erbbaurecht nicht ähnlich.

Zitat von romeo_on_tour

Ich möchte nicht kleinkariert sein, aber man kann nicht verkaufen was einem nicht gehört! Ergo: kein Rechtsgeschäft

DOCH !
Das ist ja das Problem in der Ukraine und deswegen sind auch viele so paranoid, wie Siggi schon so treffend schrieb.

Erster Fall:
Der unwissende Ausländer kauft ein (halbes) Haus mit Grund.
Er weiß nicht mal, das es so etwas gibt wie "ein 1/2 Haus", weil sowas in D nicht vorkommt.
Die Verkäuferin hat es nicht privatisiert und kann es auch gar nicht privatisieren: Sie hat das 1/2 Haus geerbt, aber die Kosten für´s Umschreiben auf ihren Namen waren ihr zu hoch. d.h. die "offizielle Eigentümerin (Oma) ist schon tot und kann es daher selbst nicht mehr privatisieren. Die Verkäuferin kann oder will es auch nicht, weil ihr Zeit und Geldmittel fehlen.
Wie schön, dass sich für Geld a.) ein ImmoMakler findet, der noch daraqn verdient, b.) ein Notar, der bereit ist einen wie auch immer gearteten "Kauf" zu beurkunden (die Details versteht der ausländer sowieso nicht) und c.) der unwissende Ausländer, der f+r ein Stück dicht beschriebenes Papier mit Stempelchen über 70.000 $ auszugeben bereit ist.
In dem Kaufvertrag steht sinngemäß drin, dass der "Käufer" das Recht hat "im Auftrage der Besitzerin" (wohlgemerkt nicht "Erigentümerin, weil nicht auf ihren Namen privatisiert) für sich und auf seinen Namen die entsprechenden Dokumente zu machen. Dazu hat der lt. "Kaufvertrag" drei Jahre Zeit, doch - liebe Leser, ihr wißt es schon: Dazu wird es niemals kommen...
Wenn die drei Jahr rum sind, hat die Verkäuferin juristisch das Recht den Käufer rauszuschmeißen und das Spiel geht von vorne los...

Zweiter Fall:
Ein Ukrainer bekommt von seiner Kolchose, wo er mal gearbeitet, hat ein Grundstück "geschenkt". Solche Geschäfte sind oft Geschäfte auf Gegenseitigkeit, d.h. eine Person in der Organisation der Kolchose erwartet ein gewisses Geldgeschenk dafür, dass dieser Mann bedacht wurde.
Der Mann geht nun her und privatiesiert das Grundstück. Mit ein bisschen Backschisch kann man diesen Prozeß sehr beschleunigen.
Dann verkauft er schnell den Grund zu einem billigen Preis. Fast zeitgleich wird die Person in der Kolchose gewahr, dass der Lümmel das vereinbarte Gegengeschenk nicht zahlen wird und widerruft die Übergabe des Grundstücks. Dazu hat die Kolchose 6 Monate Zeit nach Vergabe des Grunds.Die Kolchose erwirkt einen Titel (Pfändung) auf den - nun bereits privatisierten - und damit teureren Grund.
Der unglückliche Käufer hat zwar ein Papier in der Hand, aber es ist nichts wert, weil der Grund schon ohne sein Wissen gepfändet wurde. Selbst der Notar, bei dem der Kaufvertrag gemacht wurde wußte nichts von der Pfändung.
Natrürlich ist der Verkäufer mit dem Geld schon nicht mehr greifbar...

...und jetzt kommst du...

So, nachdem ich im vorherigen Post erstmal alle Hasenfüße ein bisschen verschreckt hab´, kommen wir nun zu der anderen Seite der Medalie:
Dem erfolgreichen Immobilienerwerb in der Ukraine.

Ich denke, wenn man
a.) überhaupt einen auf Dauerhaftigkeit gegründeten Bezug zu dem Land hat oder zumindest aufbauen will und
b.) sich vorher von verschiedenen Quellen gründlich informiert und
c.) sich von seinem gesunden Menschenverstand (plus Intuition( leiten läßt und
d.) nicht allzu naiv ist und
e.) akzeptiert, dass eine gute Immobilie einen guten Preis kostet und
f.) etwas Zeit zum suchen hat und
g.) das Problem mit der Sprachbarriere geregelt werden kann und
h.) professionelle Hilfe auch als solche erkennen und annehmen kann und bereits ist, dafür etwas zu zahlen und
i.) die Nachbereitung des Immo-Kaufs nicht vernachläßigt (BTI, Steueramt)

...tja...DANN...steht dem erfolgreichen Immobilienerwerb in der Ukraine nichts mehr im Wege

Und es lohnt sich wirklich in Grund und/oder Immobilien zu investieren, umso mehr, wenn man plant diese auch im Sommer zeitweise selbst zu nutzen oder durch eine Vertrauensperson vor Ort zu vermieten.
Letzteres ist namentlich in den großen bekannten Städten und Touristenzentren (z.B. Krimküste, Kiev, Odessa, Charkov, Lvov) ein einträgliches Geschäft.
Seit Begin der "Krise" in 2008 sind die Preise zuerst stark zurück gegangen (Panikverkäufe), dann stagniert und in letzter Zeit kann man eine gewisse Erholung am Markt beobachten, d.h. in attraktiven Lagen bleiben die Preise stabil bzw. steigen wieder moderat an.
Ein Erwerb in nicht attraktiven Lagen kann in Frage kommen, um der lieben Verwandtschaft etwas unter die Arme zu greifen.
Aber vielleicht ist der Immo-Erwerb auch der Grundstein für ein kleines Familien"bisiness", wie man hier sagt: Schließlich kann die Familie vor Ort die Vermietung organisieren und/oder auch selbst dort wohnen, anstatt in der traurigen Provinz, wo es keine Arbeit und damit keinen Verdienst gibt.

Eigentümer solltest aber stets DU bleiben !
Auch der mögliche Wunsch einiger Familienmitglieder, in der Immmo eine Registrierung (prapiska) zu bekommen sollte sehr sorgfältig überdacht sein !
Eine solche prapiska kann einher gehen mit einem notariellen Vertrag, dass den Residenten durch die prapiska keinerlei Rechte an der Immobilie zufallen.
Das wird u.U. in dieser Kultur zwar als gewisser Vertrauensbruch angesehen.
Aber du mußt dich entscheiden, ob du solche Sentimentalitäten höher bewertest, als deine Rechtssicherheit.
Das gleiche gilt selbstverständlich für die Eigentumsregelung der Immobilie in deinem Ehevertrag.
Sie wird maulen, "dass das ja doch nicht nötig sei" usw usf...aber im Falle eines Falles hast du ohne eine eigene vertragliche Regelung den Rückfall auf die gesetzliche Regelung, und diese sieht auch in der Ukraine den Stand der "Zugewinngemeinschaft" vor.

Beispiel ohne Ehevertrag (Zugewinngemeinschaft):
Du kaufst in 2012 eine Immo für 50.000 $ auf der Krim.
In 2020 - dem Jahr deiner Scheidung - ist diese dann 90.000 $ wert.
Zugewinn ist demnach 40.000 $ und das geteilt durch zwei, d.h. um wieder Herr im eigenen Haus zu werden darfst du 20.000 $ an deine Ex bezahlen.
Und das ist noch der günstigste Fall, wenn man sich gütlich trennt...

Für mehr Infos und Preise im Gebiet Koktebel/Feodosija können Interessierte sich hier weiter klicken:
Das eigene Ferienhaus auf der Krim [Nutzlosen Link entfernt. Ein Forum, was einen nicht lesen lässt, muss nicht noch beworben werden Siggi]